VEFA : à quoi sert l’avant-contrat ?

La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat utilisé dans la vente d’immobilier à construire. Il est aussi appelé « vente sur plan » car lors de sa signature, la construction n’a généralement pas encore commencé. Cet achat à venir réclame souvent quelques étapes, comme l’avant-contrat, qu’il convient d’étudier. 

  • L’avant-contrat n’est pas une obligation légale à la VEFA

Légalement, l’achat d’un logement neuf ne comporte aucune obligation d’avant-contrat, et à ce titre l’achat en VEFA n’en inclue pas non plus. Il est donc tout à fait possible de signer seulement un contrat de vente définitif pour une VEFA.

Pour être valable juridiquement, l’avant-contrat doit comporter :

  1. L’adresse complète du bien
  2. La description du bien : nombre de pièces principales et de services, dépendances, dégagements, localisation précise dans l’immeuble ou le lotissement…
  3. Un récapitulatif décrivant la nature des matériaux utilisés, les éléments d’équipements des parties privatives ou collectives livrées dans l’achat
  4. Le prix de vente 
  5. Le montant du dépôt de garantie (habituellement 10% du prix total)
  6. Les conditions de réservation : date de livraison, délai de rétractation
  7. La date butoir de la rédaction du contrat de vente définitif
  8. Le délai d’exécution des travaux
  9. Les conditions légales 

  • Les avantages d’un avant-contrat

Un avant-contrat est, juridiquement, un contrat qui prépare la conclusion de l’acte définitif de vente. Dans le cadre d’une VEFA, s’il est plutôt conseillé c’est qu’il joue le rôle de réservation du bien pour l’acquéreur, qui va ainsi garantir la réception de son bien, après sa construction, au prix convenu, même si, entre temps, les prix du marché ont augmenté.

L’avant-contrat est valable à partir du moment où le délai de rétractation est dépassé et où aucune des parties ne s’est rétractée. Pour affirmer son opposabilité, il est habituellement signé chez un notaire, qui est garant de la bonne valeur juridique du contrat et de son contenu.

D’un point de vue juridique, un avant-contrat, une promesse de vente et un compromis de vente sont 3 documents distincts qui s’annulent s’ils existent en même temps. Il vous faut donc choisir l’un des 3. 

  • Les avantages de la promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat type, aussi appelée « promesse unilatérale de vente » puisqu’elle n’engage que le vendeur à vendre le bien dans un délai convenu, à la personne désignée (l’acheteur potentiel). Il s’agit donc d’une sorte d’option, accordée pour un temps court (2 à 3 mois).

Pendant ce délai, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à quelqu’un d’autre. Pour l’acheteur, ce délai permet de décider s’il veut vraiment acheter, ce qui est un avantage incontestable.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d’enregistrement sont de 125 € et sont payés par l’acquéreur.

L’acheteur potentiel, en revanche, n’est pas tenu d’acheter mais peut être tenu de verser 10% du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix de vente si la vente a lieu et gardée par le vendeur si l’acheteur potentiel se rétracte. 

  • Le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat type, également appelé « promesse synallagmatique ». Cela signifie qu’il engage les 2 parties : l’une à vendre au prix fixé et l’autre à acheter.

Juridiquement, le compromis vaut vente. Si l’une des parties renonce, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acheteur d’une somme dont le montant est compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Il est souvent rédigé chez un notaire, garant de la valeur juridique du contrat et de son contenu. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un avantage. Cependant, en cas de litige, les parties demeureront liées par le compromis de vente.

Les commentaires sont clos.